Acheter ou vendre un bien en viager

Avec Cimm Immobilier, vendez votre bien en viager en toute sérénité !

 

VENDEURS

Une solution pour se procurer des revenus réguliers supplémentaires.


 

ACHETEURS

Acquérir un bien immobilier, se constituer un patrimoine en limitant sa mise de fonds.


 

La rente viagère immobilière, la plus ancienne des retraites au monde, redevient une solution d'actualité.
Les vendeurs sont en effet de plus en plus nombreux, pour plusieurs raisons : stagnation des retraites classiques, performances moindres des placements financiers, allongement de l’espérance de vie. Parallèlement, les dépenses des retraités sont chaque année plus élevées. Entre les charges de copropriété et les dépenses de santé, les comptes ont tendance à basculer dans le rouge. Et la solution d'une maison de retraite confortable pour les dernières années devient bientôt hors de portée.
Dans notre Société où l'on a facilement le mot "solidarité" à la bouche, la vente de son logement en viager représente une solution concrète et efficace pour beaucoup de retraités soucieux de leur avenir, car marginalisés financièrement par la solitude ou inquiets de la charge potentielle qu'ils font peser sur leur entourage.
Encore faut-il trouver et convaincre les acquéreurs d’effectuer de telles opérations. Car la durée du viager, liée à l’espérance de vie, augmente chaque année, et la rente est indexée sur le coût de la vie.  
Et puis combien de fois n'a t-on pas entendu rabâcher l'histoire du viager de Jeanne Calment, l'ancienne doyenne des Français ? Sans parler du (très drôle) film de P. Tchernia...
Mais peu ont réfléchi à la valeur de ces biens une fois récupérés même après un achat plus élevé parce qu'un peu plus long qu'espéré au départ ! Sans compter que rentrer en possession du bien peut survenir bien avant le décès du vendeur dont le départ en maison de retraite est souvent nécessité par le très grand age et une autonomie déclinante.
Dès lors, réservé aux fins stratèges en patrimoine, aux investisseurs qui voient un peu plus loin que le bout de leur nez, ce marché reste très marginal. Il représente aujourd’hui environ 2 % des ventes immobilières. Pourtant, une acquisition en viager  possède d'évidents atouts.

 

LE VIAGER OCCUPÉ


Il représente 95 % du marché. Cette formule permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement, tout en recevant un bouquet (comptant) vivement conseillé et une rente viagère (généralement mensuelle) indexée sur le coût de la vie. Cela va aussi alléger ses charges de propriétaire. Dans la quasi-totalité des cas, il ne supportera plus que les charges dites locatives.
L’âge optimal pour vendre se situe à partir de 70 ans. Bien entendu, l’opération peut être effectuée avant: le bouquet et la rente seront alors modestes, considérant la longue espérance de vie des vendeurs. Un complément de rente devra être prévu en cas de libération anticipée.
L’opération viagère se doit également d'être intéressante pour l’acquéreur. Il s’agit d’une opération à moyen ou long terme dont le coût devra cependant être facilement supportable, considérant les inconnues liées à ce type de contrat à durée inconnue par définition.  Après la disparition du vendeur, ou son départ en maison de retraite, il pourra revendre, mettre en location, ou encore habiter le bien acheté.
On peut aussi à travers une opération en viager avoir pour objectif une constitution d'épargne à destination de ses enfants de façon indolore et efficace.

 

LE VIAGER LIBRE


Le viager libre, souvent recherché par les acquéreurs, est un produit rare ; il ne représente que 5 % du marché du viager.
Les vendeurs peuvent avoir intérêt à y recourir pour éviter les soucis et le coût d’une gestion locative. Le viager offre une plus grande sécurité et une fiscalité plus légère que celle des  revenus fonciers.
A quel âge peut-on envisager de vendre en viager  libre ? L’opération est réaliste à partir de 65 ans, dès l’instant où le vendeur accepte un bouquet et une rente modeste.  
L’âge optimal se situe cependant entre 70 et 85 ans : au-delà, le taux de rente viagère est très élevé et peut être plus difficilement supportable pour l’acquéreur.  
En toute logique, plus l’âge est élevé, plus le bouquet doit être important. Attention, toutefois, celui-ci ne pourra pas être financé par un prêt bancaire avec garantie sur le bien acheté (hypothèque) car le vendeur bénéficie d’un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire incompatible avec les garanties bancaires classiques.
De son côté, l’acquéreur peut avoir intérêt à investir en viager pour plusieurs raisons. Si le vendeur n'est pas très âgé, la rente versée sera souvent proche d’un loyer. Elle permettra ainsi à l’acheteur de devenir propriétaire, alors que, avec un prêt bancaire, la charge financière grevée des intérêts serait plus lourde.

 

UNE FISCALITE SPÉCIFIQUE ET AVANTAGEUSE


Car si la vente en viager suppose l’aliénation du bien, elle permet non seulement de conserver la jouissance de celui-ci, mais aussi de bénéficier d’une fiscalité moins dissuasive que celle des revenus fonciers classiques. En effet, seule une fraction de la rente viagère constituée à titre onéreux est imposable.
Cette fraction est déterminée d’après l’âge du crédirentier (vendeur) lors de l’entrée en jouissance de la rente; elle est  fixée ainsi :

    - 70 % si l’intéressé était âgé de moins de 50 ans ;

    - 50 % s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ;

    - 40 % s’il était âgé de 60 à 69 ans inclus ;

    - 30 % s’il était âgé de plus de 69 ans, c’est-à-dire à 70 ans révolus.

Autrement dit, les personnes qui commencent à percevoir leur rente après leur soixante-dixième anniversaire bénéficient d’un abattement de 70 %. En outre, si la rente a été constituée sur la tête de deux époux avec réversibilité au profit du survivant, il est admis de retenir, pour la fraction imposable de la rente, l’âge de l’aîné au moment de l’entrée en jouissance de la rente viagère. Les prélèvements sociaux (12,1 %) s’appliquent également uniquement sur la fraction imposable de la rente.

 

CONSEIL


Une opération viagère est complexe, tant sur le plan des calculs que sur le plan juridique et fiscal, pour chacune des parties, qui sont engagées sur une longue période. Plusieurs variantes peuvent être élaborées permettant de répondre à telle ou telle situation spécifique.
C'est pourquoi, que vous soyez acheteur ou vendeur, pour aboutir à un contrat  équitable et limiter les risques, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste.
Le réseau  CIMM Immobilier offre l'opportunité, grâce à des agents formés à mettre en œuvre ces contrats, de vous accompagner pour un projet de viager réussi, un contrat gagnant - gagnant.

 

Philippe Champagne  

Article rédigé par Philippe Champagne, agent mandataire Cimm Immobilier, spécialiste viager.

 

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